Hướng Dẫn Chi Tiết Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Phần Thô – Chuẩn Nhất 2025
Việc tính đúng diện tích xây dựng phần thô là yếu tố then chốt để lập kế hoạch tài chính, kiểm soát chi phí và tránh phát sinh ngoài dự kiến. Tuy nhiên, nhiều gia chủ thường bị nhầm lẫn giữa diện tích đất và diện tích xây dựng do cách tính trong lĩnh vực xây dựng khá đặc thù. Bài viết dưới đây từ D27 Studio sẽ giúp bạn nắm vững phương pháp tính diện tích phần thô chính xác nhất.
1. Diện Tích Phần Thô Là Gì?
1.1 Diện tích sàn xây dựng phần thô
Đây là tổng diện tích các sàn của toàn bộ công trình, bao gồm cả ban công. Thường được sử dụng để tính dự toán chi phí xây dựng.
1.2 Quy định diện tích xây dựng tối thiểu và mật độ xây dựng
Theo Quy chuẩn xây dựng quốc gia mới:
- Diện tích xây dựng tối thiểu: 30m².
- Mật độ xây dựng giảm dần theo diện tích lô đất:
- Dưới 90m²: được xây toàn bộ.
- 100m²: xây 90%.
- 200m²: xây 70%.
- 300m²: xây 60%.
- 500m²: xây 50%.
- Từ 1.000m² trở lên: mật độ 40%.
2. Các Giai Đoạn Thi Công Cơ Bản
2.1 Phần thô
Bao gồm:
- Dọn dẹp mặt bằng, dựng lán trại.
- Thi công móng, đà kiềng, cột, sàn, cầu thang.
- Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường.
- Chống thấm sàn, WC, sân thượng.
2.2 Phần hoàn thiện
Gồm:
- Lát nền, ốp tường, sơn nước.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng.
- Vệ sinh bàn giao công trình.
3. Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Nhà Phổ Biến
3.1 Tại TP. HCM
Công thức:
iniSao chépChỉnh sửaDTXD = DT sàn sử dụng + DT phần móng + mái + sân + tầng hầm
Chi tiết hệ số:
| Hạng mục | Tỷ lệ diện tích tính |
|---|---|
| Móng băng/cọc | 20% mặt bằng |
| Móng bè | 50% mặt bằng |
| Tầng hầm 1.0–1.3m | 150% |
| Tầng hầm 1.3–1.7m | 170% |
| Tầng hầm >2.0m | 250% |
| Sân lát gạch | 70% |
| Ban công, ô trống <8m² | 100% |
| Mái bê tông | 50%–100% |
| Mái tôn | 30% |
| Mái ngói | 70–100% |
3.2 Tại Hà Nội (Áp dụng bởi D27 Studio)
Công thức:
rSao chépChỉnh sửaDTXD = Tổng diện tích các mái tầng (giọt gianh mái)
Ví dụ thực tế:
- Diện tích đất: 6×15m = 90m².
- Xây 4 tầng + 1 tum.
- Tổng diện tích mái: 387m².
4. Cách Tính Giá Xây Dựng Phần Thô
4.1 Giá xây phần thô
- Đơn giá hiện tại: từ 3.500.000 – 4.500.000đ/m² (tùy thiết kế, vật liệu).
- Với 387m² → Dự toán:
- Thấp nhất: 387 × 3,5 triệu = 1,3545 tỷ
- Cao nhất: 387 × 4,5 triệu = 1,7415 tỷ
4.2 Giá xây hoàn thiện
- Từ 2.000.000 – 4.000.000đ/m².
- Tổng hoàn thiện: 387m² x 2–4 triệu → 774 triệu – 1,548 tỷ
4.3 Tổng giá xây dựng trọn gói
- Đơn giá: từ 5.500.000 – 10.000.000đ/m².
- Tổng chi phí: 387m² x 5.5 – 10 triệu → 2,1285 – 3,87 tỷ
5. Những Yếu Tố Ảnh Hưởng Tới Giá Thi Công
- Quy mô công trình: diện tích càng lớn, đơn giá càng giảm.
- Giá vật tư: dao động theo thời điểm, khu vực.
- Kết cấu địa chất: ảnh hưởng trực tiếp đến loại móng.
- Điều kiện thi công: mặt bằng, lối tiếp cận, vị trí.
- Phong cách kiến trúc: ảnh hưởng đến mức độ hoàn thiện.
6. Lưu Ý Để Tiết Kiệm Chi Phí
- Không thay đổi thiết kế sau khi khởi công.
- Dự trù đầy đủ vật tư thô, chi phí phát sinh như ép cọc.
- Hợp tác chặt chẽ với nhà thầu trong việc cung cấp vật tư đúng tiến độ.
- Chọn nhà thầu uy tín, có năng lực thi công, minh bạch vật tư và giá thành.
✅ D27 Studio – Đơn vị thiết kế & thi công nhà phố, biệt thự, văn phòng chuyên nghiệp tại Hà Nội và các tỉnh thành. Chúng tôi cam kết minh bạch, báo giá rõ ràng, không phát sinh chi phí, bảo hành sau thi công.
📞 Gọi ngay 0962.799.994 hoặc truy cập D27Studio.vn để nhận báo giá chi tiết và tư vấn miễn phí!
